概述

亞洲的房地產信託基金（REITs）市場發展潛力巨大，而香港REITs是其最具活力的市場之一。自05年11月，香港第一支REITs—領匯房產信託上市以來，已經有7只房地產信託基金在香港證交所上市，為香港和內地的地產商提供了必要的資金融通，並為普通投資者提供了多元 的投資平臺。08年以來，全球金融風暴嚴重衝擊香港的金融市場和實體經濟，投資人損失慘重。而經歷過大幅調整後，香港REITs正展示出其誘人的投資價值。

香港REITs市場潛力巨大

目前香港證交所有7只REITs上市交易，物業類型包括商業零售、寫字樓、酒店以及綜合類。香港7只REITs的資產規模差距懸殊，其中領匯房產信託(823, HK)和冠君房產信託(2778, HK)的市值占比達總市值的八成，截至09年4月6日香港REITs總市值超過522億。

從圖4我們可以看到，從2006年以來，香港最有代表性的領匯房產信託在回報率和波動性角度的綜合表現明顯優於同期恒生指數和ABF港債指數基金。香港REITs正成為全球投資者享受香港和內地的房地產行業高速成長的重要管道，並成為眾多機構投資者的投足組合的重要組成。

香港REITs較為寬鬆的監管、靈活的機制以及市場彈性較大，容易吸引其他地區的REITs來港上市。中國經濟的高速增長和樂觀前景成為香港REITs發展的堅實基礎。

越秀房地產信託(405, HK)是7只香港REITs中唯一的中國內地房地產信託基金，物業組合位於廣州市的黃金地段。中國內地一線城市的商業物業的高回報率全球矚目，平均投資物業的回報率超過6%，高出香港、新加坡等周邊地產市場200到300個基點。高增值、高回報率的商業地產，以及其增長預期，將推助香港REITs的回報率提升及長期增長。

商業零售REITs

1、 租金、售價雙雙下滑

受全球金融風暴影響，香港消費開支收縮明顯，使得香港零售業陷入困境。香港2月份零售額，較去年同期急挫12.6%，零售業銷售量同比下跌13.8%，遠遜於預期，是1999年初以來最大跌幅。

受此影響，自08年下半年開始，香港的零售物業的售價和租金均出現不同程度下滑，其中售價下跌明顯，跌幅達22%，而租金跌幅較小，調整幅度約為8%。我們認為，香港失業率持續攀升，甚至可能逼近6%，這使得香港居民的低消費意願將持續，零售業仍面臨嚴峻形勢，09年香港零售物業的租金和售價將會繼續承壓。

香港零售物業也不乏積極因素。香港近幾年的零售業發展迅速，商業物業的存貨及空置率均相對較低。預計未來中國內地居民的消費需求將對香港零售業起到支撐作用，商業物業需求下降幅度有限，這對穩定香港商業物業的資產價格及租金收益率具有一定的支撐作用。

2、重點分類公司分析

領匯房產信託基金(823,HK)

投資要點：

1、物業規模大，租金收益率穩定且租金議價能力較強。

2、旗下購物中心投資組合多元化﹐租戶構成以消費必需品業務為主，租金下降壓力相對較小。

3、整體簽約租金低於市價水準，預計08-09年度租金水準仍上升。此外，租金資產提升計畫穩步提升盈利能力。

4、近期獲得30億港元的銀團貸款，完成了2010年前到期債務的再融資。

5、是目前唯一以資產淨值溢價交易的REITs。

越秀房產信託(405,HK)

1、目前香港市場唯一的內地REITs，08年公司核心盈利增長18%。

2、白馬廣場是未來幾年公司收入的增長點，09年收入占比為60%。

3、公司租約簽訂於05-07年，租金高峰期，保證公司盈利的穩定。

寫字樓REITs

1、 市場需求持續疲軟

08年下半年開始，香港寫字樓市場逐步回落，租金、售價均有不同程度調整。進入09年情況仍然沒有改善。隨著更多空置樓面回流市場，加上多個新落成甲級寫字樓專案的吸納速度較預期慢，令甲級寫字樓平均空置率由2008年12月的7.2%，攀升至2009年1月份的7.5%。寫字樓租金進一步下跌，據高力國際每月調查顯示，1月份甲級寫字樓平均實質租金下降至每月每平方呎50.08港元，按月下調6.8%，中環租金的跌蝠更大，達9.1%，跌至每月每平方呎81.79港元，原因是更多業主願意提供較靈活的租約。

2009年2月份整體寫字樓需求依然疲弱，新增需求近乎停頓，市場交投主要來自續租，而業主的議價態度亦較開放及具彈性。我們預計，09年的香港寫字樓市場將呈震盪走跌態勢，09年下半年可能會出現階段性的反彈。

2、重點分類公司分析

冠君產業信託基金(2778,HK)

1、公司是香港中環的主要寫字樓出租商，但預期空置率上升，而租金下滑。

2、由於綜合性物業朗豪坊的注入，公司08年的可派息利潤同比增長110%，優於市場預期。

3、2011年和2013年到期的超過50億港元的可轉債。

陽光房地產基金(435,HK)

1、多元化的物業組合，由寫字樓和零售物業組成。

2、寫字樓租戶以金融業為主，租金下調壓力加大。而零售物業租金下跌較緩慢。

3、物業價值受售價下跌影響明顯。

風險

香港房地產市場的調整壓力仍然較大，商用物業的售價和租金料繼續下行。

物業資產值下跌,將使多個基金的負債率超過法定的45%的比率，從而多個REITs可能面臨再融資或者出售物業的抉擇。

中國內地將在09年發行REITs，將削弱香港REITs市場的吸引力。

估值與策略

近期香港REITs的投資價值凸現，主要原因是REITs的交易價格較其內涵價值，即REITs物業組合物業給投資者帶來的收益過度下跌造成。簡言之，REITs在二級市場下跌幅度遠大於物業組合的收益下跌。

以下是我們對目標REITs的條件設定：

1、物業組合全部或部分包含商業零售物業，後者的租金和售價波動相對較小。

2、股價大幅下跌，超過平均跌幅。

3、業績預增，或跌幅較小。

4、未來2年的預期平均股息率超過10%，以補償入市的風險。

5、派息穩定，有超過3年的派息觀察期。

綜合以上判斷，我們認為冠君產業信託(2778,HK)是目前香港REITs最佳的投資標的。近期香港REITs隨恒生指數大幅反彈，股息率吸引力下降。我們認為1.6港元可以作為冠君產業信託的安全邊際，擇機買入。同時我們將12個月目標價定為2.3港元。我們給予“買入”評級。

更多...