概述

亚洲的房地产信托基金（REITs）市场发展潜力巨大，而香港REITs是其最具活力的市场之一。自05年11月，香港第一支REITs—领汇房产信托上市以来，已经有7只房地产信托基金在香港证交所上市，为香港和内地的地产商提供了必要的资金融通，并为普通投资者提供了多元 的投资平台。08年以来，全球金融风暴严重冲击香港的金融市场和实体经济，投资人损失惨重。而经历过大幅调整後，香港REITs正展示出其诱人的投资价值。

香港REITs市场潜力巨大

目前香港证交所有7只REITs上市交易，物业类型包括商业零售、写字楼、酒店以及综合类。香港7只REITs的资产规模差距悬殊，其中领汇房产信托(823, HK)和冠君房产信托(2778, HK)的市值占比达总市值的八成，截至09年4月6日香港REITs总市值超过522亿。

从图4我们可以看到，从2006年以来，香港最有代表性的领汇房产信托在回报率和波动性角度的综合表现明显优於同期恒生指数和ABF港债指数基金。香港REITs正成为全球投资者享受香港和内地的房地产行业高速成长的重要管道，并成为众多机构投资者的投足组合的重要组成。

香港REITs较为宽松的监管、灵活的机制以及市场弹性较大，容易吸引其他地区的REITs来港上市。中国经济的高速增长和乐观前景成为香港REITs发展的坚实基础。

越秀房地产信托(405, HK)是7只香港REITs中唯一的中国内地房地产信托基金，物业组合位於广州市的黄金地段。中国内地一线城市的商业物业的高回报率全球瞩目，平均投资物业的回报率超过6%，高出香港、新加坡等周边地产市场200到300个基点。高增值、高回报率的商业地产，以及其增长预期，将推助香港REITs的回报率提升及长期增长。

商业零售REITs

1、 租金、售价双双下滑

受全球金融风暴影响，香港消费开支收缩明显，使得香港零售业陷入困境。香港2月份零售额，较去年同期急挫12.6%，零售业销售量同比下跌13.8%，远逊於预期，是1999年初以来最大跌幅。

受此影响，自08年下半年开始，香港的零售物业的售价和租金均出现不同程度下滑，其中售价下跌明显，跌幅达22%，而租金跌幅较小，调整幅度约为8%。我们认为，香港失业率持续攀升，甚至可能逼近6%，这使得香港居民的低消费意愿将持续，零售业仍面临严峻形势，09年香港零售物业的租金和售价将会继续承压。

香港零售物业也不乏积极因素。香港近几年的零售业发展迅速，商业物业的存货及空置率均相对较低。预计未来中国内地居民的消费需求将对香港零售业起到支撑作用，商业物业需求下降幅度有限，这对稳定香港商业物业的资产价格及租金收益率具有一定的支撑作用。

2、重点分类公司分析

领汇房产信托基金(823,HK)

投资要点：

1、物业规模大，租金收益率稳定且租金议价能力较强。

2、旗下购物中心投资组合多元化﹐租户构成以消费必需品业务为主，租金下降压力相对较小。

3、整体签约租金低於市价水准，预计08-09年度租金水准仍上升。此外，租金资产提升计画稳步提升盈利能力。

4、近期获得30亿港元的银团贷款，完成了2010年前到期债务的再融资。

5、是目前唯一以资产净值溢价交易的REITs。

越秀房产信托(405,HK)

1、目前香港市场唯一的内地REITs，08年公司核心盈利增长18%。

2、白马广场是未来几年公司收入的增长点，09年收入占比为60%。

3、公司租约签订於05-07年，租金高峰期，保证公司盈利的稳定。

写字楼REITs

1、 市场需求持续疲软

08年下半年开始，香港写字楼市场逐步回落，租金、售价均有不同程度调整。进入09年情况仍然没有改善。随着更多空置楼面回流市场，加上多个新落成甲级写字楼专案的吸纳速度较预期慢，令甲级写字楼平均空置率由2008年12月的7.2%，攀升至2009年1月份的7.5%。写字楼租金进一步下跌，据高力国际每月调查显示，1月份甲级写字楼平均实质租金下降至每月每平方尺50.08港元，按月下调6.8%，中环租金的跌蝠更大，达9.1%，跌至每月每平方尺81.79港元，原因是更多业主愿意提供较灵活的租约。

2009年2月份整体写字楼需求依然疲弱，新增需求近乎停顿，市场交投主要来自续租，而业主的议价态度亦较开放及具弹性。我们预计，09年的香港写字楼市场将呈震荡走跌态势，09年下半年可能会出现阶段性的反弹。

2、重点分类公司分析

冠君产业信托基金(2778,HK)

1、公司是香港中环的主要写字楼出租商，但预期空置率上升，而租金下滑。

2、由於综合性物业朗豪坊的注入，公司08年的可派息利润同比增长110%，优於市场预期。

3、2011年和2013年到期的超过50亿港元的可转债。

阳光房地产基金(435,HK)

1、多元化的物业组合，由写字楼和零售物业组成。

2、写字楼租户以金融业为主，租金下调压力加大。而零售物业租金下跌较缓慢。

3、物业价值受售价下跌影响明显。

风险

香港房地产市场的调整压力仍然较大，商用物业的售价和租金料继续下行。

物业资产值下跌,将使多个基金的负债率超过法定的45%的比率，从而多个REITs可能面临再融资或者出售物业的抉择。

中国内地将在09年发行REITs，将削弱香港REITs市场的吸引力。

估值与策略

近期香港REITs的投资价值凸现，主要原因是REITs的交易价格较其内涵价值，即REITs物业组合物业给投资者带来的收益过度下跌造成。简言之，REITs在二级市场下跌幅度远大於物业组合的收益下跌。

以下是我们对目标REITs的条件设定：

1、物业组合全部或部分包含商业零售物业，後者的租金和售价波动相对较小。

2、股价大幅下跌，超过平均跌幅。

3、业绩预增，或跌幅较小。

4、未来2年的预期平均股息率超过10%，以补偿入市的风险。

5、派息稳定，有超过3年的派息观察期。

综合以上判断，我们认为冠君产业信托(2778,HK)是目前香港REITs最佳的投资标的。近期香港REITs随恒生指数大幅反弹，股息率吸引力下降。我们认为1.6港元可以作为冠君产业信托的安全边际，择机买入。同时我们将12个月目标价定为2.3港元。我们给予“买入”评级。

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