收緊融資

2020年中央為收緊內房融資設立的「三條紅線」，包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不少於1倍，市場關注收緊內地房企融資，令內房發展減慢。

房企去槓桿主調不變

因疫情關係，令融資渠道限制的措施在今年推遲出台，惟6至7月內房復甦快，故內地政府趁機推出「三條紅線」指引，料未來去槓桿的主調仍然不變。

業績表現

－　截至２０２０年９月止九個月，集團的經營業務收入較去年同期上升１２﹒１％至１１８３億元（人民幣；下同），經營溢利亦較去年同期上升１﹒９％至３８８﹒２億元。於２０２０年９月３０日，集團的銀行結餘及現金為９６４﹒１億元，淨借貸比率則為３９﹒９７％。
－　截至２０２０年６月止半年度，集團營業額上升１１％至８８６﹒２５億元（人民幣；下同），股東應佔溢利則下跌３﹒７％至２０５﹒２７億元。期內業務概況如下：
　　　　（一）扣除稅後投資物業公允價值變動及外幣匯兌淨損益的核心淨利潤為１７９﹒４億元，增長０﹒３％；整體毛利減少２﹒７％至２７１﹒１４億元，毛利率下跌４﹒３個百分點至３０﹒６％；
　　　　（二）物業發展：營業額增加１１﹒２％至８６３﹒４６億元，佔總營業額９７﹒４％，分部溢利（包括應佔聯營公司及合營公司）上升１﹒９％至２７３﹒８６億元；
　　　　　　　１﹒期內，集團合約銷售額增長４﹒２％至１７２０﹒１億元，對應銷售面積增長３﹒５％至９５４萬平方米；
　　　　　　　２﹒期內，集團系列公司（但不含中海宏洋）在中國內地２１個城市共５０個項目竣工，竣工的總面積達７３２萬平方米；
　　　　　　　３﹒期內，集團於中國內地１３個城市合共新增２１幅土地，新增總樓面面積為５８２萬平方米，實際權益面積５６２萬平方米，總地價５５５﹒１億元，權益地價５２２﹒８億元；
　　　　　　　４﹒截至２０２０年６月３０日，集團系列公司擁有總土地儲備為９００６萬平方米；
　　　　（三）物業投資：營業額增加６﹒２％至１９﹒２３億元，分部溢利（包括應佔聯營公司及合營公司）上升１０﹒３％至６４﹒９４億元；
　　　　（四）其他業務：營業額下降５﹒３％至３﹒５７億元，分部溢利（包括應佔聯營公司及合營公司）減少５１﹒２％至５２３萬元；
　　　　（五）於２０２０年６月３０日，集團銀行結餘及現金為１１１３﹒８億元，銀行及其他借貸為１２９２﹒９億元，應付票據７９３﹒２億元，淨借貸比率為３２﹒９５％。

短評：

中國海外發展身為國企，三條紅線基本上都達標，在去槓桿的主調下，不利槓桿比率高的中小型發展商，因借錢受限下，追上大型發展商的機會更細，生存空間收窄，更很有可能被大型發展商併購。

在跟隨國策的前提下，未來增長一定保守，但現時股價為$18.72；PE：4.1x；PB：0.73x；股息5.5%；本人覺得十分吸引，可以買入作長線投資。

買入價：$18.72

短線目標價：$22.6

長線目標價：$28

止蝕價：$17